Sprzedaż mieszkania obciążonego wpisem komorniczym to skomplikowany proces wymagający znajomości procedur i przestrzegania określonych kroków. Dłużnik musi współpracować z komornikiem, spłacić zadłużenie i dopilnować wykreślenia wpisu z księgi wieczystej. Alternatywą jest oddłużanie nieruchomości, pozwalające uniknąć licytacji. Przeczytaj, jakie są etapy sprzedaży mieszkania z komornikiem i co musisz o nich wiedzieć.
Sprzedaż mieszkania przez dłużnika a zawiadomienie komornika
Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie z wpisem komorniczym (np. firmie https://skup-mieszkan.pl/skup-mieszkan-gorzow-wielkopolski/), pierwszym krokiem jest zawiadomienie komornika o tym zamiarze. Musisz uzyskać od niego dokument poświadczający aktualny stan zadłużenia oraz numer rachunku do spłaty długu. Warto też wystosować wniosek do wierzyciela o cofnięcie egzekucji lub zawrzeć z nim ugodę, aby przyspieszyć wykreślenie wpisu z księgi wieczystej po spłacie.
Pamiętaj, że znalezienie kupca na mieszkanie z obciążeniem komorniczym może być trudne. Musi to być ktoś, kto rozliczy się gotówką i nie będzie obawiał się ryzyka transakcji. Im szybciej spłacisz zadłużenie i wykreślisz wpis, tym łatwiej będzie sprzedać nieruchomość.
Obowiązki i prawa dłużnika przy sprzedaży mieszkania z komornikiem
Jako dłużnik masz obowiązek zawiadomić komornika o zamiarze sprzedaży mieszkania i spłacić całość zadłużenia z uzyskanych środków. Jednocześnie masz prawo sprzedać nieruchomość na własną rękę, zamiast czekać na licytację. Możesz też zaskarżyć postanowienie o przysądzeniu własności, jeśli kwestionujesz jego zasadność.
Wielu moich klientów obawia się sprzedaży mieszkania z komornikiem, bo nie zna swoich praw. Tymczasem dłużnik ma spore możliwości polubownego rozwiązania sprawy, o ile odpowiednio wcześnie podejmie działania – mówi mecenas Krzysztof Brzeziński, radca prawny specjalizujący się w prawie nieruchomości z firmy zajmującej się skupem nieruchomości w Opole
Oto podsumowanie obowiązków i praw dłużnika:
| Obowiązki | Prawa |
| Zawiadomienie komornika o sprzedaży Spłata całości zadłużenia z ceny sprzedaży | Sprzedaż na własną rękę Zaskarżenie postanowienia o przysądzeniu własności |
Wykreślenie wpisu komorniczego z księgi wieczystej
Po spłacie zadłużenia kolejnym etapem jest wykreślenie wpisu komornika z księgi wieczystej. Wniosek o wykreślenie składa się do sądu wieczystoksięgowego, dołączając dokumenty potwierdzające spłatę długu (np. potwierdzenie przelewu, zaświadczenie od komornika). Dopóki wpis widnieje w księdze, potencjalni kupcy będą traktować nieruchomość jako obciążoną.
Warto zadbać o jak najszybsze wykreślenie wpisu po spłacie. Im dłużej widnieje w księdze wieczystej, tym trudniej będzie znaleźć chętnych do zakupu mieszkania – przestrzega notariusz Magdalena Nowak.
Etapy licytacji komorniczej nieruchomości
Jeśli dłużnik nie podejmie próby sprzedaży mieszkania z komornikiem, sprawy najprawdopodobniej skończą się licytacją komorniczą. Przebiega ona w kilku etapach:
- Zajęcie nieruchomości przez komornika
- Opis i oszacowanie wartości
- Ogłoszenie licytacji
- Licytacja i przybicie
- Postanowienie o przysądzeniu własności
Cały proces trwa wiele miesięcy, a cena uzyskana z licytacji jest z reguły niższa niż rynkowa. W pierwszym terminie nieruchomość wystawia się za 3/4 ceny oszacowania, w drugim za 2/3 tej kwoty.
Zajęcie nieruchomości i oszacowanie wartości
Komornik zajmuje nieruchomość, wzywając dłużnika do zapłaty. Następnie dokonuje jej opisu i oszacowania, często z pomocą biegłego. Na podstawie wyceny ustala się cenę wywoławczą do pierwszej licytacji – wynosi ona 3/4 wartości rynkowej.
Zajęcie mieszkania przez komornika było dla mnie szokiem. Myślałam, że mam jeszcze trochę czasu, tymczasem pewnego dnia dostałam pismo z sądu. Gdybym wtedy wiedziała to co teraz, na pewno starałabym się sprzedać mieszkanie sama, nawet z wpisem – opowiada pani Katarzyna, która straciła nieruchomość przez licytację.
Ogłoszenie i przebieg licytacji komorniczej
Komornik ogłasza termin licytacji w prasie i na stronie internetowej. W wyznaczonym dniu odbywa się publiczna licytacja, podczas której oferenci zgłaszają coraz wyższe kwoty. Wygrywa ten, kto zaoferuje najwyższą cenę, pod warunkiem że przekroczy ona cenę wywoławczą. Następuje przybicie, czyli potwierdzenie oferty.
Jeśli w pierwszym terminie nikt nie przebije ceny minimalnej, wyznacza się drugi termin, nie później niż 6 miesięcy od pierwszego. Wtedy ceną wywoławczą jest 2/3 wartości oszacowania.
Przysądzenie własności nieruchomości nabywcy po licytacji
Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy, który zaoferował najwyższą cenę. Nabywca musi wpłacić całą kwotę w ciągu 14 dni, inaczej traci wadium i prawo do nieruchomości. Gdy postanowienie się uprawomocni, a cena zostanie zapłacona, nabywca może przejąć nieruchomość. Dłużnik traci prawo własności, a środki ze sprzedaży dzielone są między wierzycieli.
Alternatywne rozwiązanie – oddłużanie nieruchomości
Sprzedaż na własną rękę lub licytacja komornicza to niejedyne wyjścia z sytuacji. Coraz popularniejszą metodą jest oddłużanie nieruchomości (lub sprzedaż w skupie mieszkań Dąbrowa Górnicza), czyli jej sprzedaż firmie specjalizującej się w obsłudze zadłużonych mieszkań. Taka firma spłaca zadłużenie, usuwa wpis z księgi wieczystej i daje dłużnikowi czas na spokojną przeprowadzkę.
Oddłużanie pozwala uniknąć wielu nieprzyjemnych konsekwencji licytacji, jak eksmisja czy utrata całej kwoty ze sprzedaży. Dłużnik, zamiast czekać miesiącami na środki z licytacji, może liczyć na szybszą wypłatę nadwyżki.
Podsumowując, sprzedaż mieszkania z komornikiem to złożony proces, niezależnie od wybranej ścieżki. Warto jednak zapoznać się z przysługującymi prawami i rozważyć, która opcja będzie najkorzystniejsza. Samodzielna sprzedaż lub oddłużanie mogą pomóc ograniczyć straty lepiej niż bierna zgoda na licytację.
